CRI: o que é e como funciona?

Você sabe o que é CRI e como funciona um Certificado de Recebíveis Imobiliários?

Será que vale a pena investir? Afinal, quais são as principais vantagens e desvantagens desse tipo de título?

Para responder todas as dúvidas sobre o assunto, neste conteúdo o Investidor10 vai explicar em detalhes o que é o CRI e como funciona esse tipo de ativo financeiro.

Além disso, vamos apresentar:

• Os tipos de títulos CRI;
• As suas vantagens e desvantagens;
• Um guia prático para aqueles que desejam investir.

Seja você um investidor iniciante ou experiente, entender o universo dos CRIs é fundamental para aumentar o seu leque de opções em aplicações financeiras.

O que é CRI?

O Certificado de Recebíveis Imobiliários é um título de renda fixa lastreado em recebíveis do mercado imobiliário.

Esse tipo de título é emitido por securitizadoras e possui como objetivo a captação de recursos financeiros junto a investidores para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários.

Na prática, os CRIs representam uma fração de direitos de recebimento provenientes de operações imobiliárias, como o financiamento de imóveis, entre outros.

CRIs são considerados um investimento de renda fixa, com características de baixo risco, especialmente quando comparados a outras modalidades de investimento

Como funciona o CRI na prática?

Títulos do tipo CRI são emitidos por securitizadoras, e de forma simplificada, funcionam da seguinte forma:

1.Construtora:

• Determinada construtora começa a vender imóveis na planta, e com isso, constrói uma carteira de recebíveis associadas ao empreendimento imobiliário que está ou será construído.

• Para não depender exclusivamente do seu próprio caixa, a construtora entra em contato com uma securitizadora e vende os recebíveis do empreendimento em troca de uma antecipação dos recursos necessários para construção do empreendimento.

• Por sua vez, a securitizadora emite um título CRI no mercado, a fim de captar o recurso em questão junto aos investidores, remunerando-os com base em uma taxa de juros.

Qual a diferença entre CRI e CRA?

Tanto os Certificados de Recebíveis Imobiliários quanto os Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA) são títulos de renda fixa lastreados em créditos, mas diferem quanto à natureza dos créditos que os lastreiam:

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários):

• São direcionados para o financiamento do mercado imobiliário.
• Lastreados em créditos imobiliários, como recebíveis de venda de imóveis.
• São emitidos por securitizadoras e representam uma fração dos direitos creditórios provenientes de operações imobiliárias.

• São direcionados para o financiamento de atividades relacionadas ao agronegócio.
• Lastreados em créditos originados de negócios do agronegócio, como vendas de produtos agropecuários, insumos, máquinas agrícolas, entre outros.
• Assim como os CRIs, são emitidos por securitizadoras e representam uma fração dos direitos creditórios.

Na prática, a principal diferença entre títulos CRI e CRA está nos tipos de créditos que os lastreiam: imobiliários no caso do CRI e do agronegócio no caso do CRA.

Quais são os tipos de CRI? (pré-fixado, pós-fixado e híbrido)

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários podem ser classificados de acordo com a forma de remuneração dos investidores, em: pré-fixados, pós-fixados e híbridos.

Veja como funciona:

CRI Pré-fixado: No CRI pré-fixado, a remuneração do investidor é determinada no momento em que ele compra o título e atrelada a um percentual de rentabilidade.

Na prática, isso significa que o investidor sabe exatamente quanto irá receber ao final do prazo estabelecido.

• Ex: 10% ao ano

No CRI pós-fixado, a remuneração do investidor está atrelada a algum indicador de mercado, como a taxa DI (CDI) ou a taxa Selic.

Sendo assim, a rentabilidade do investimento varia de acordo com a variação deste indicador ao longo do tempo.

• Ex: 100% do CDI

O CRI híbrido combina características de pré e pós-fixados. Já que ele possui uma parte da remuneração pré-fixada e outra parte atrelada a um indicador de mercado.

Essa modalidade oferece aos investidores uma certa previsibilidade de retorno, ao mesmo tempo em que mantém a flexibilidade para se beneficiar de possíveis aumentos nas taxas de mercado.

É importante ressaltar que, independentemente do tipo de CRI escolhido, os investidores devem considerar seus objetivos financeiros, tolerância ao risco e horizonte de investimento ao tomar decisões de investimento.

• Ex: IPCA + 7% ao ano.

Qual o valor mínimo para investir em CRI

O valor mínimo para investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários costuma variar em função das condições estabelecidas pelo emissor do título.

Embora muitas emissões de CRIs possam ter valores mínimos mais acessíveis, como por exemplo R$ 1.000,00 algumas emissões podem ter aplicação mínima mais elevada ou estar disponíveis apenas para investidores qualificados.

Qual o prazo de vencimento dos títulos CRI?

O prazo de vencimento dos títulos CRIs pode variar de acordo com as características de cada emissão.

No entanto, a maior parte dos títulos dessa natureza, possuem vencimento programado para ocorrer em um período de 4 a 10 anos.

Sendo assim, ao investir em CRIs, é necessário considerar não apenas o retorno esperado, mas também o prazo de vencimento do título e os seus objetivos financeiros.

CRI tem garantia do FGC?

Não. Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) não possuem garantia do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).

O FGC é uma entidade privada, sem fins lucrativos, que recebe uma contribuição periódica dos bancos, com o objetivo de criar uma reserva para ressarcir os investidores em caso de liquidação extrajudicial, intervenção ou decretação de falência das instituições financeiras que contribuem para o fundo.

Dessa forma, além dos depósitos em conta, algumas aplicações financeiras, dentre elas, o CDB, o LCI e a LCA, contam com a garantia do fundo em questão.

Por outro lado, como os CRIs são títulos de renda fixa emitidos por securitizadoras e, não por bancos, eles não se enquadram na cobertura do FGC.

Como funciona a tributação de investimentos em CRI?

Um dos principais atrativos do CRI é que esse tipo de aplicação é isenta de Imposto de Renda e IOF, ou seja, não são descontados impostos no resgate da aplicação.

Além disso, é importante destacar, que a maior parte das corretoras não cobram taxas de corretagem ou custódia sobre aplicações em Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Qual a diferença entre CRI e LCI?

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI) são ambos títulos de renda fixa, mas existem diferenças significativas entre eles: Emissor dos títulos:

• CRI: São emitidos por securitizadoras, que adquirem os créditos imobiliários e os transformam em títulos negociáveis no mercado financeiro.
• LCI: As LCIs são emitidas por instituições financeiras, como bancos e cooperativas de crédito.

• CRI: Não contam com a garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). A segurança do investimento está atrelada aos ativos imobiliários reais atrelados aos títulos.
• LCI: As LCIs são garantidas pelo FGC, até um determinado limite por CPF e por instituição financeira.

• CRI: As securitizadoras compram recebíveis imobiliários de construtoras que constroem e vendem imóveis de forma parcelada e os transformam em títulos.
• LCI: Os bancos captam recursos por meio de LCIs, com o objetivo de conceder crédito para pessoas interessadas no financiamento de imóveis.

Diante das principais diferenças entre um tipo de título e outro, o investidor deve analisar a opção que melhor atende ao seu perfil e objetivos.

Vantagens de investir em CRI

Investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários pode oferecer várias vantagens aos investidores, especialmente para aqueles que buscam diversificar suas carteiras de investimento e obter retornos consistentes.

Conheça algumas das vantagens de investir em CRI:

• Rendimentos atrativos: Devido ao longo prazo, esses títulos geralmente oferecem rendimentos mais atrativos em comparação com outras opções de renda fixa disponíveis no mercado.
• Diversificação: Os CRIs oferecem aos investidores a oportunidade de diversificar suas carteiras de investimento.
• Lastro em ativos reais: Os títulos são lastreados em créditos imobiliários, o que proporciona uma camada adicional de segurança, uma vez que os investimentos são respaldados por ativos reais.
• Isenção de IR para Investidores pessoa física: Investidores pessoa física são isentos de Imposto de Renda sobre os rendimentos dos Certificados de Recebíveis Imobiliários
• Flexibilidade de prazos e modalidades de Investimento: É possível encontrar títulos com diferentes prazos de vencimento e taxa de remuneração, o que permite aos investidores escolherem aqueles que melhor se adequam aos seus objetivos de investimento.

Desvantagens de investir em CRI

Apesar de oferecerem diversas vantagens, os investimentos em Certificados de Recebíveis Imobiliários também apresentam algumas desvantagens que os investidores devem considerar antes de investir.

Confira algumas das principais desvantagens de investir em CRI:

• Risco de crédito: Existe o risco de inadimplência por parte dos devedores dos créditos imobiliários que lastreiam os títulos. Se muitos devedores não cumprirem com suas obrigações de pagamento, os investidores podem ter problemas.
• Falta de diversificação setorial: Embora ofereçam diversificação em relação a outras classes de ativos, como ações, títulos públicos e outros títulos de renda fixa, eles estão concentrados no setor imobiliário.
• Exigência de capital inicial elevado: Em muitos casos, o investimento mínimo pode ser relativamente alto, o que pode limitar o acesso a esse tipo de investimento para alguns investidores, principalmente os de menor porte.
• Falta de garantia do FGC: O investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários não conta com garantia do FGC.

Como investir em CRI

Para começar a investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários, siga as orientações do passo a passo abaixo:

1. Abra conta em uma corretora de valores mobiliários: Primeiramente, você precisará abrir uma conta em uma corretora de valores registrada na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), e que ofereça a opção de investir em CRIs.

2. Defina seus objetivos e perfil de investimento: Antes de investir, é importante definir seus objetivos financeiros, tolerância ao risco e horizonte de investimento. Isso ajudará a determinar qual tipo de título é mais adequado para você.

3. Analise as opções disponíveis: Faça uma análise cuidadosa dos diferentes CRIs oferecidos no mercado, levando em consideração fatores como rendimento, prazo, risco e lastro dos ativos.

4. Realize a compra: Após selecionar os títulos nos quais deseja investir, você pode realizar a compra através da plataforma de negociação da corretora.

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