CMN aperta cerco aos CRIs e CRAs e mercado prevê retração bilionária nas emissões

💲 As recentes mudanças nas regras para emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs) prometem transformar o cenário desses instrumentos no Brasil.

A expectativa do mercado é de queda significativa nas ofertas, aumento do custo de captação e efeitos em cadeia sobre o setor imobiliário e os fundos de investimento imobiliário (FIIs).

A alteração foi anunciada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) na última quinta-feira (22) e amplia as restrições criadas em 2024, que antes se limitavam às companhias abertas.

Agora, também atingem empresas fechadas e pessoas jurídicas que não operam de forma relevante nos setores imobiliário ou do agronegócio.

O que muda?

As novas regras visam restringir o uso de CRIs e CRAs por empresas que apenas simulavam atuação nos setores como forma de obter isenção fiscal — benefício exclusivo desses papéis, especialmente atrativo para investidores pessoa física.

Agora, somente empresas com atividade comprovada e relevante no setor imobiliário ou do agronegócio poderão emitir esses títulos, independentemente de seu porte ou natureza jurídica.

Queda nas ofertas pode ultrapassar R$ 5 bilhões

Segundo Felipe Ribeiro, sócio-diretor de investimentos alternativos do Clube FII, as novas regras devem provocar uma retração de 7,33% nas emissões de CRIs e de 1,04% nas de CRAs, considerando os padrões de emissão dos últimos 15 meses. Em números absolutos, isso representa:

• R$ 5 bilhões a menos em emissões de CRIs
• R$ 500 milhões a menos em emissões de CRAs

No entanto, Ribeiro ressalta que esse é um impacto conservador e que o efeito real pode ser bem mais profundo, uma vez que muitos dados não são públicos.

“Com menos opções de financiamento, projetos imobiliários vão diminuir, o que reduz a disponibilidade de papéis no mercado. Isso afeta diretamente o investidor pessoa física, que perderá alternativas de diversificação”, explica.

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Fundos imobiliários de papel sob pressão

Além das incorporadoras e securitizadoras, os FIIs de recebíveis (conhecidos como FIIs de papel) devem ser duramente afetados.

Com uma oferta menor de ativos qualificados, esses fundos poderão:

• Ter mais dificuldade para manter a diversificação;
• Sofrer queda na qualidade da carteira ao longo dos anos;
• Enfrentar diminuição de oportunidades de reciclagem de ativos.

Ribeiro destaca que os FIIs costumam trocar sua carteira a cada três ou quatro anos. Assim, o efeito das novas regras deve aparecer gradualmente, à medida que os ativos atuais forem vencendo e precisarem ser substituídos.

“Mesmo FIIs com carteiras sólidas hoje podem encontrar dificuldades nos próximos ciclos. E o investidor pessoa física, que depende dessa diversificação e não tem estrutura para análise profunda, vai sentir isso”, alerta.

📈 A medida reforça o compromisso do CMN com a transparência e finalidade real das emissões incentivadas, mas também eleva a régua regulatória em um momento de grande uso dessas estruturas por empresas fora do escopo original dos CRIs e CRAs.